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Il contratto di locazione abitativa a canone libero, noto come `4+4,` è il tipo di affitto residenziale più comune in Italia. Questo contratto prevede un periodo iniziale di 4 anni con un rinnovo automatico per altri 4 anni, a meno che il locatore non decida di interromperlo per motivi specifici o il conduttore non scelga di lasciare la proprietà. Alla cosiddetta `seconda scadenza contrattuale,` le due parti possono decidere di continuare la locazione, ma potrebbero voler adeguare il canone alle nuove condizioni del mercato immobiliare o secondo le proprie esigenze personali. Alla seconda scadenza, le parti godono di maggiore libertà rispetto alla prima (dopo 4 anni), quando i motivi per il rifiuto del rinnovo da parte del locatore sono strettamente regolamentati. L`articolo 2 della Legge 431/1998 afferma che, avvicinandosi a questa scadenza, ognuna delle parti può avviare una negoziazione per il rinnovo a nuove condizioni o comunicare la rinuncia tramite una lettera di disdetta, generalmente con un preavviso di 6 mesi. Se nessuna parte agisce (proponendo un rinnovo a nuove condizioni o disdetta), il contratto viene rinnovato tacitamente per altri 4 anni alle stesse condizioni. Se entrambe le parti concordano sul proseguire oltre gli 8 anni, possono liberamente concordare un nuovo canone, che potrebbe essere superiore o inferiore rispetto all`importo precedente. È fondamentale che questo nuovo accordo, e qualsiasi altra modifica, sia formalizzato per iscritto per prevenire future contestazioni e soddisfare gli obblighi fiscali correttamente. Per modificare il canone dopo 8 anni sono previste due principali soluzioni: 1. Stipulare un `contratto ricognitivo`: redigere un nuovo contratto di affitto che riconosce il rapporto esistente e stabilisce formalmente le nuove condizioni (in primis il nuovo canone e durata) per la continuazione della locazione; 2. Proroga fiscale con aggiornamento del canone: procedere con la proroga fiscale del contratto originale tramite il modello RLI, indicando però il nuovo importo del canone nel campo appropriato. Questo nuovo contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula utilizzando il modello RLI. Si dovrà pagare l`imposta di registro calcolata sul nuovo canone, a meno che il locatore non opti per (o confermi) la cedolare secca come per il D.Lgs. 23/2011. La durata di questo nuovo contratto, avendo luogo dopo gli 8 anni iniziali, può essere liberamente concordata ma, senza differenti accordi, è generalmente di 4 anni, con rinnovo tacito per altri 4 anni salvo disdetta. Optare per un contratto ricognitivo offre vantaggi significativi in termini di chiarezza e formalità: chiarezza sui termini: tutte le condizioni che disciplinano il rapporto per la nuova fase (come il canone, la durata e clausole specifiche) sono chiaramente delineate in un unico documento aggiornato; prevenzione di ambiguità: elimina ogni incertezza su quali clausole del contratto precedente rimangono in vigore, creando una base contrattuale `pulita`; allineamento contrattuale e fiscale: il nuovo accordo corrisponde esattamente alla registrazione fiscale di un nuovo contratto. La seconda opzione è la proroga del contratto esistente. Il locatore e il conduttore raggiungono un accordo scritto, stabilendo il nuovo importo del canone a partire dalla scadenza degli 8 anni. Questa seconda opzione è spesso ritenuta vantaggiosa per la sua semplicità operativa: meno formalità contrattuale: non necessita di un nuovo contratto completo, basta un accordo scritto sulla modifica del canone; adempimento fiscale unico: proroga e aggiornamento del canone vengono comunicati tramite un solo modello RLI. È essenziale che l`accordo scritto sul nuovo canone sia esistente e conservato dalle parti. La comunicazione di variazione avviene sempre tramite il Modello RLI (Registrazione Locazioni Immobili), ma con modalità diverse: in caso di contratto ricognitivo, si utilizza il Modello RLI scegliendo l`opzione `Registrazione`. Si inseriscono i dati del nuovo contratto (incluse canone e durata) e si allega copia firmata dell`atto (se non contestuale alla stipula). Si paga l`imposta di registro o si opta per la cedolare secca; in caso di proroga con modifica, si seleziona `Proroga` nel Modello RLI. Si indicano i dati del contratto originario e la nuova data di scadenza (dopo i 4 anni di proroga). Nei dati economici si inserisce il nuovo canone annuo. Si paga l`imposta sulla proroga o si conferma la cedolare secca. Pertanto alla seconda scadenza contrattuale, dopo un periodo di 4+4 anni, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, a meno che le parti non specifichino diversamente o non venga comunicata una disdetta. Dopo questi si rinnova per ulteriori 4 anni, raggiungendo un totale di 12 anni e continuerà così salvo disdetta nei tempi previsti. Tuttavia, optando per un contratto ricognitivo (Opzione 1), le parti possono decidere una durata diversa, anche se solitamente si prevede ancora un rinnovo di 4 anni.